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陆金所
楼市泡沫为何迟迟不破?
发布日期:2016-07-04 阅读次数:1025 0 0 0
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据媒体报道,全国大部分城市房价环比下滑。截至5月底,从监测的38个城市的库存数据来看,有32个城市商品住宅库存量同比下滑,同比降幅从1.22%到54.46%不等。自去年10月份出现存量同比下滑情况以来,本月同比下滑幅度最为剧烈,存量并且跌至2014年4月份以来的新低。从同比下降的32个城市中,降幅居前的3个城市分别为南京、苏州、和南平。其中,苏州和南京连续三个月同比下滑幅度居第一或第二位,本月同比下滑幅度分别为54.46%和49.74%。像广州这样的城市,库存只足够再卖11个月。
 
房屋库存下滑即将见底,这自然会让人们联想到房价泡沫还能持续多久的问题。毕竟,中国一二线城市楼房的资产溢价已经很严重,在库存即将去除,也就是说不再有新房子售卖的情况下,楼市泡沫是不是也到了尽头?
 
何谓泡沫?当我们说某种资产存在“泡沫”时,通常也就确定了该资产的投资属性。但我们很少会说,某种消费品价格存在泡沫。例如,跑车的价格再高,我们不会说跑车价格存在泡沫,而只是会说跑车价格昂贵。为什么在谈论房产的时候,我们总是频繁使用“泡沫”一词呢。这本身就说明,在中国居民的生活中,房产已经明显失去了消费的属性,其投资属性远远大于消费属性。
 
据媒体统计,2015年中国家庭平均资产92万,房产占比达69.2%,比美国平均水平的两还多倍。这说明,我国的家庭资产的流动性依然非常弱,不动产仍然是所有投资类别中最受人青睐的一种。这些房产真的一定是用来居住吗?事实上,中国房地产的投机属性事实上已大大超越了消费属性。
 
据国家统计局数据,2015年,我国家庭户均拥有住房达到1.08套。就全世界经验而言,户均拥有大约1.1套住房以后,住房市场的峰值就会到来。也就是说,纯粹买房来居住的消费者数量会逐渐下降,而将购房作为一种资产配置方式人会越来越多。房产,已然成为了一座用砖头垒起来的金融产品。
 
众所周知,中国的房屋租售比、房价收入比等通用指标早已大大超越了国际警戒线,以致大众普遍认为这类指标在中国是不适用的。有某沿海城市的租售比达到了1:756,一套房子如果靠出租回本,那么需要63年。为什么出租的价格比售价低这么多?说明实际有居住需求的人少,而买房子的人数量过多,两者的比例也应该是和1:756的比例有对应关系的。
 
有研究机构测算:中国当前仅北上广深的地价就可买下半个美国,纵向比价,房价增长持续大幅度超出其它价格(如消费价格、工业价格)的增长,中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长,并显然伤害到了实业发展。种种房价过高的说法已经耳熟能详,但为什么已经如此之高的房价还没有下跌呢?
 
当我们在总量上告别了住房的短缺,必然意味着投资房产的人会越来越多。官方统计中接近70%的家庭资产都是房地产,这个比例实在是过高。房产在居民家庭资产配置中占比例过大,不是说明我们很富裕,而恰恰说明了大家的收入还不算高,没有更多的钱去配置流动性强的金融资产。据统计,美国人口前5%的富裕人口中,资产配置比大约是不动产与其他资产1比4,而在收入水平后5%的人,不动产与其他资产比例刚好倒挂,为4比1。也就是说,一旦房价下跌,最伤不起的恰恰是购房者当中的低收入者,他们还有个名字叫房奴。正是这群人在为中国的房价筑底。
 
如果市场是以投机需求为主,或者说好听点,以“投资需求”为主,那么房子也就成为居民资产配置的主要对象。房地产的金融属性就决定了房价的波动性——没有只涨不跌的市场,道理和股票一样。显然,中国楼市在当前中国居民的投资配置中居首屈一指位置。而在购买住房等物业后,现在有许多人已经不再以租金为获利的手段,而是以房屋为抵押品从金融机构获得流动性更强的金融资产,这些金融资产数量更大,回报率更高,但风险也更大。泡沫,恰恰是建筑在由高昂的房价撬动的金融杠杆之上,其风险之高、流动性之强,让楼市的泡沫在不远的未来存在着一种破灭的隐忧。
 
假如房价在未来会下跌,那么房价下跌的社会成本将由购房者中的中下收入者承担,而将房产金融化的炒家,早已在房产泡沫膨胀的时候套现离场。知道这意味着什么吗?这意味着中产阶级将会破产。社会底层不会受房价影响,因为即使房价下跌一半他们也买不起。但对于不动产价格非敏感的中产则将会受到最大的打击。其家庭资产将以极快的速度下跌,甚至成为负资产,跌入社会底层,成为楼市“洗牌”的牺牲品。
 
楼市泡沫没有破灭,原因很简单,目前是靠中产阶层的刚需和富裕阶层的资产投资在打底,另一个原因在于,我们这个社会谁也承受不起中产阶层集体破产的后果。就算是硬撑,也要有一股力量把这个泡沫不断撑下去,无论这个力量是来自资本的力量,或是行政的力量。
 
目前看来,一线城市、热点二线城市楼市下半年进入调整期是势在必然。下半年美元肯定会进入加息通道,不难预见:国内资本继续外流,国内货币政策也会随即调整,开始收缩,国内外货币政策走势对中国楼市总体而言是“利空”。别看现在地王频出,但是待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时,再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素,一线城市以及核心二三线城市下一轮市场的阶段性调整也就来临了。
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